Muito se fala sobre indicadores nos jornais, nos sites e nas empresas, mas quando falamos em gestão predial, é bem comum o desconhecimento ou distância do termo.
O principal motivo para a falta de indicadores na gestão predial é a dificuldade em reunir os dados necessários para estabelecê-los e medir sua eficácia. Pense em quantas informações devem ser consideradas na hora de estabelecer um indicador sequer?
Importância dos indicadores
Utilizados em qualidade, desempenho, custos e outros quesitos, os indicadores são métricas que permitem avaliar a performance das ações das organizações e da sociedade.
Devem considerar as necessidades e o que é feito para atendê-las, o que pode gerar falhas ou produzir resultados.
Indicadores não são apenas números, criados a esmo. É importante criar indicadores inteligentes [https://endeavor.org.br/como-criar-indicadores-inteligentes], estratégicos, que realmente permitam cumprir sua função: mensurar e proporcionar uma análise empírica, orientada por dados, para implementar melhorias e correções.
Indicadores para a eficácia da gestão predial
Cada edificação tem suas necessidades e condições de sucesso, seja industrial, residencial ou comercial. Por isso, o gestor deve fazer um levantamento desses fatores, que são responsáveis diretos pela eficiência e eficácia da gestão predial.
A estrutura exige reparos e manutenção constante? Qual é o método de trabalho de cada funcionário? Como as tarefas são distribuídas e acompanhadas? O que mais impacta no funcionamento normal do edifício? Quais as necessidades do condomínio?
Ter essas informações em mãos é essencial para criar indicadores que possam medir a evolução em cada aspecto, além de permitir sua correção, evolução e sustentação.
Exemplos de indicadores para manutenção predial
Um dos aspectos mais importantes da gestão predial, a manutenção pode ser orientada a resultados, com processos eficazes e perfeitamente mensuráveis.
Definir um modelo para medir é um passo importante para tornar a gestão predial (ou qualquer outro segmento) mais eficaz, proativo e econômico, considerando o CAPEX e OPEX.
Que??? Vamos responder:
- CAPEX [https://pt.wikipedia.org/wiki/CAPEX] vem da sigla em inglês para “Despesas de Capital” e se refere a tudo aquilo que a empresa adquire como capital, como patrimônio, desde um monitor de PC até um sistema de climatização.
- OPEX [https://pt.wikipedia.org/wiki/OPEX] se refere ao termo em inglês para “Despesas de Operação”, tratando especificamente dos custos operacionais para manter a estrutura em funcionamento: funcionários, limpeza, latas de tinta, água, óleo ou combustível, energia elétrica, entre outros.
CAPEX e OPEX são modelos de forma de aquisição de produtos, sendo o primeiro focado em otimizar o acumulo de patrimônio, e o segundo focado na redução de custos operacionais ao adquirir bens ou serviços.
Por padronizarem os processos de aquisição, principalmente o OPEX, que leva em conta custos operacionais durante a aquisição, podem ser utilizados para mensurar a eficiência e eficácia do trabalho da manutenção e dos serviços prestados.
Ainda assim, é preciso ter sempre em mãos todas as informações sobre o patrimônio, para adotar a manutenção preventiva (realizada periodicamente para prevenir incidentes) e/ou preditiva (cruzamento e análise de dados sobre determinado equipamento para saber o tempo certo de realizar a manutenção).
